Мога ли да подпиша нотариалния акт в посолството?

Не. Нотариален акт за имот се изготвя от нотариус в района на имота. В консулството можете да заверите пълномощно, с което някой да подпише акта вместо вас.

Мога ли да платя в брой?

Плащания над 10 000 лв. (5 112,92 €) по сделка с имот се правят само по банков път — по сметка на нотариуса или по сметка в банка, избрана от страните.

Колко е местният данък в моята община?

Законът допуска от 0,1 до 3 %. Конкретната ставка е в наредбата на общинския съвет по местонахождението на имота — проверете на сайта на общината.

Продавам наследен апартамент. Дължа ли данък?

Ако сте местно лице на България или на държава от ЕС/ЕИП — не. Ако живеете извън ЕС/ЕИП, се дължи окончателен данък 10 % върху печалбата.

Покупка и продажба на имот от чужбина

Q: Трябва ли да декларирам купения имот в общината?

Не. Нотариусът уведомява общината до 7 дни след сделката.

Покупко-продажбата на имот в България се сключва като нотариален акт пред нотариус в района, където се намира имотът. Не е задължително да присъствате: можете да упълномощите човек в България. Пълномощното трябва да е с нотариална заверка на подписа и съдържанието, извършени едновременно (чл. 37 от Закона за задълженията и договорите). От чужбина то се заверява в българско консулство или при местен нотариус с апостил и превод.

местен данък: 0,1–3 %; ставката определя общината
вписване: 0,1 %; не по-малко от 5,11 €
плащане: над 5 112,92 €; само по банков път
без данък: 3 или 5 г.; при продажба, при условия

Пълномощно от чужбина

Българските консулски длъжностни лица могат да заверяват датата, съдържанието и подписа на частни документи, ако документът е на български език (чл. 84 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност). Пълномощно, заверено от чуждестранен нотариус, обикновено се нуждае от апостил или легализация и от превод на български — подробно в статията за пълномощното от чужбина.

Опишете имота точно — адрес, идентификатор по кадастъра, площ.
Посочете какво може пълномощникът: да продаде или купи, на каква минимална или максимална цена, да получи или плати сумата, да подпише декларациите.
Ако пълномощникът ще подпише и от името на другата страна, това трябва да е изрично разрешено (чл. 38 ЗЗД).
Пълномощното може да бъде оттеглено по всяко време.

Преди сделката: проверка на имота

В Имотния регистър на Агенцията по вписванията се вижда кой е собственик, какви сделки са вписани и дали има ипотеки, възбрани и други тежести. Справки онлайн се правят през портала на Агенцията след регистрация, срещу такса по ценоразпис. Удостоверение за тежести се издава от службата по вписванията; удостоверенията, издадени след 19 март 2018 г., имат 12-знаков код, по който се проверява автентичността им.

Преди да изготви акта, нотариусът сам прави справка в Имотния регистър (чл. 25, ал. 3 ЗННД). Продавачът представя документа за собственост, скица от кадастъра и удостоверение за данъчна оценка от общината.

Разходи по сделката

	Размер	Основание
Местен данък при придобиване	0,1–3 % от цената или от данъчната оценка, ако е по-висока	чл. 46–47 ЗМДТ, наредба на общината
Такса за вписване	0,1 % от цената, но не по-малко от 5,11 € (10 лв.)	чл. 2 от Тарифата на Агенцията по вписванията
Нотариална такса	пропорционална, според стойността на сделката	Тарифа за нотариалните такси

Местният данък се плаща в общината по местонахождението на имота при прехвърлянето. Сумите в левове в нормативните актове се прилагат в евро по курс 1,95583.

Местният данък се дължи от купувача, освен ако страните са уговорили друго; ако купувачът е в чужбина, законът определя за данъчно задължен продавача (чл. 45 ЗМДТ). Уговорете в договора кой плаща. Нотариалната такса се изчислява по скала според материалния интерес; по изменението на Тарифата от 2009 г. максимумът е 6000 лв. (3067,75 €). Към нея може да се начисли ДДС. Нотариусът е длъжен да ви даде сметка с разпоредбите, по които се дължи всяка такса (чл. 89 ЗННД) — поискайте разчет предварително.

Плащане от чужбина

В нотариалния акт страните декларират, че посочената цена е действително уговореното плащане. Плащания над 10 000 лв. (5 112,92 €) се извършват само по специалната банкова сметка на нотариуса или по банкова сметка в избрана от страните банка (чл. 25, ал. 9 и 10 ЗННД). При специалната сметка нотариусът превежда сумата на продавача при условията, уговорени писмено между него и страните (чл. 25а).

Данък при продажба

Ако сте местно лице на България или на държава от ЕС/ЕИП

Доходът от продажбата не се облага, ако продавате (чл. 13, ал. 1 и чл. 37, ал. 7 ЗДДФЛ):

едно жилище годишно, притежавано повече от 3 години;
до два други имота, както и земеделски и горски имоти без ограничение в броя, притежавани повече от 5 години;
имот, придобит по наследство или завет, или реституиран — без значение колко време сте го притежавали.

Иначе облагаемият доход е разликата между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10 % разходи, и се облага с 10 % (чл. 33). Местните лица го декларират с годишната данъчна декларация. Местните лица на ЕС/ЕИП доказват правото на освобождаване с удостоверение от данъчната си администрация и декларация.

Ако живеете извън ЕС/ЕИП

Дължи се окончателен данък 10 % върху разликата между продажната цена и документално доказаната цена на придобиване, намалена с 10 % разходи (чл. 37, ал. 3). Внасяте го сами до края на месеца след тримесечието на продажбата и подавате декларация по чл. 55 ЗДДФЛ. По повечето спогодби правото да облага доход от недвижим имот остава за държавата, в която се намира имотът.

Покупка чрез пълномощник: стъпки

Проверете имота
Справка в Имотния регистър и удостоверение за тежести.
Подпишете пълномощно
В консулството или при местен нотариус — с едновременна заверка на подписа и съдържанието; при нужда апостил и превод.
Изпратете оригинала
Пълномощникът представя оригинала на пълномощното пред нотариуса в България.
Платете по банков път
По сметката на продавача или по специалната сметка на нотариуса.
Нотариален акт и вписване
Нотариусът изготвя акта и го изпраща за вписване в службата по вписванията.

След сделката

Купувачът не подава декларация за данък върху недвижимите имоти: нотариусът уведомява общината до 7 дни след сделката (чл. 14, ал. 3 и чл. 51, ал. 2 ЗМДТ). Данъкът сгради и таксата за битови отпадъци се плащат в общината по местонахождението на имота.